[R��impression] R��glement de gouvernement du Japon de l'immobilier exp��riences et les le?ons tir��es de _ faible Yat Ming

Cat��gories : ressHelp Desk Tracking Softwareemblance �� douter de tout l'adresse originale : r��glement de gouvernement du Japon deDesk Help Software Tracking l'immobilier des exp��riences et des le?ons de l'auteur : contr?le de Yin Zhongli sur le march�� de l'immobilier, la Chine et le Japon ont beaucoup de similitudes, r��glement de gouvernement du Japon de l'exp��rience de l'immobilier en Chine est d'une grande importance. Trop d��pendant de l'industrie de l'immobilier, la croissance ��conomique, logement public est ignor��e, ce qui entra?ne des cons��quences ��conomiques graves du Japon apr��s que la seconde guerre mondiale dans les ann��es 30 du d��veloppement ��conomique a ��t�� un ��norme succ��s. Entre 1955-1973, le taux moyen de croissance du PIB annuel de 10 %. La croissance ��conomique ralentie apr��s la crise du p��trole, mais encore sup��rieur �� 4 %, a continu�� jusqu'en 1991, le ? ��cwells fargo home equity loansonomie de bulles ? avant le buste. Soutien au Japon, un des facteurs, la croissance ��conomique rapide est la construction d'un grand nombre de maisons. P��nurie de logements au Japon il y a deux raisons principales : l'une est la destruction de la guerre. Dans ces villes d��truites par la guerre, la plupart des actions de logement a ��t�� endommag��, imm��diatement apr��s que la guerre exigerait environ 4,2 millions de logements, qui est au Japon dans les ann��es 1970 du XXe si��cle a ��t�� une grave p��nurie de logements dans la premi��re moiti�� des raisons importantes. P��riode de la deuxi��me, apr��s la guerre de l'urbanisation rapide rend logement besoins a augment��. �����˿ڵı���1950���37.7 % ��������1960���63.9 % ���Լ�1970���72. 1 % �� ����ũ���˿ڽ�����мӾ��˳���ס����ȱ�� �����½�ס�����������ӣ�ס������Ժ�۾��õ�Ӱ��Խ��Խ�� �����20����70����ز�Ͷ��ռGDP�ı���ʼ�ձ�����7.2%-8.9%֮��ĸ�ˮƽ�� ס��������ڸ���ˮ���ľ�ĵ���ز�ҵ���������Ҫ��Ӱ�졣 ������ס���ļ�ͥҲ�����Ṻ��Ҿߺ͵��� Grace �� un certain nombre de construction de logements est de stimuler la croissance ��conomique rapide du Japon dans les 90 avant une caract��ristique importante. Maintenir que ce syst��me pour le mode de fonctionnement ��conomique exige une s��rie de garanties. Gouvernement du Japon augmenterait le taux de la maison comme une destination de politique, pour atteindre cet objectif, le gouvernement du logement destin�� �� stimuler offre un ensemble complet du syst��me et la demande de logement. �� la base, y compris les ? trois piliers ?: en 1950, l'adoption du logement financer des biblioth��ques publiques Act (Loi sur la soci��t�� de pr��t theHousing), adopt��e en 1951, le logement public Loi (Public HousingAct) et publi�� en 1955, les biblioth��ques publiques du logement Loi (logement CorporationAct). Biblioth��que publique de finances principalement des personnes de logement construire et acheter des logements avec des pr��ts fixes �� long terme. Logement public appartient et est g��r�� par le batiment de l'administration locale, et par les subventions du gouvernement Central, le logement peut ��tre un bail de location tr��s faible de familles �� faible revenu. Logement public but est de cr��er la biblioth��que de fournir des logements pour les travailleurs �� revenu moyen dans les grandes villes et des appartements. Dans ces syst��mes, et a jou�� une cl�� r?le est le logement public library, qui est charg��e de fournir �� faible int��r��t pr��ts immobiliers de financer et de pr��ts hypoth��caires. En raison du syst��me de logement vise �� augmenter le taux de la maison et, par cons��quent, relativement n��glig�� de logements, du logement du Japon peut ��tre vu dans les statistiques. Par le gouvernement (y compris le gouvernement Central et les administrations locales) ont repr��sent�� qu'environ 7 % des logements de logements sociaux, o�� les maisons appartenant �� des administrations locales environ 5 % pour cent des logements stock, logement autour de 2 % pour cent des logements appartenant au gouvernement de centrale (voir tableau 1). Table 1 Japan housing years owned housing ratio ratio of public rental housing (local) proportion of public rental housing (national) companies House-proportion of the total housing of private rental housing (including those that were not incorporated into the classification of housing) 196364.34.6024.17.020,374,000196860.35.8027.06.924,198,000197359.24.92.127.56.428,731,000197860.45.32.226.15.732,189,000198362.45.42.224.55.234,705,000198861.35.32.225.84.137,413,000199359.85.02.126.45.040,773,000199860.34.82.027.33.943,892,000 as the Government has emphasized the House's own rates, make has its own housing a national goal, with independence of Villa "Japan dreams" a synonym. Les cons��quences sont le Japon �� long terme augmentation de prix, prix de l'immobilier du logement continuent d'augmenter, �� son tour, a renforc�� une impulsion nationale d'acheter des maisons, le r��sultat est une augmentation rapide de la proportion du PIB total de pr��ts hypoth��caires, maison des d��penses r��sident hausse part du revenu. Pr��t de logement pour le Japon 1980 % part du PIB ��tait de 19,4 % et en 2000, cette proportion avait augment�� de 37,3 %; r��sidents le montant de l'hypoth��que et la part du revenu de l'augmentation en 1981 �� 2000 pour cent. Endettement m��nage pour devenir la Banque de menaces potentielles et plus influencer l'ensemble macro��conomique. En p��riode de croissance ��conomique rapide, la croissance du revenu, tout est live, une fois que le ralentissement de la croissance des revenus, de nombreuses familles ne peuvent se permettre de rembourser le pr��t. De 1981 �� 1991, le revenu annuel moyen de l'��curie de Yen trois 5.549 millions d'yens, mais dans les ann��es 1990 du XXe si��cle presque arr��t de la croissance. L'autre main, l'augmentation moyenne de paiement pr��t annuel d'yen pour cent dans les ann��es de 1981 �� 1991 923 000 yens, yens pour cent en 2000. Dans les ann��es 1980 du XXe si��cle hypoth��caire principal et int��r��t remboursement montant et la proportion de leur revenu maintient �� environ 11 %, en 2000 et atteint la 16,1 %. Au d��but des ann��es 1990 du XXe si��cle, la d��t��rioration progressive de la situation financi��re de la famille. ��conomies moins la diff��rence entre la dette a ��t�� r��duit d'yen pour cent en 1991 �� 2000.7,76 millions d'yen. Famille poss��de des maisons et des pr��ts de la terre et des pr��ts pour le 2.244 millions d'yen en 1991, 1995 et a consid��rablement r��duit les 1.121 millions d'yens, 2000 r��duite 4.158 millions d'yens. En d��clin �� long terme dans le cadre de plus de familles deviennent incapables de payer son hypoth��que. 1995-2000 ans, une augmentation du montant total Finances biblioth��que publique de pr��ts de plus de 6 mois, le nombre de valeurs par d��faut de pass�� �� 14,205, de 193.7 milliards d'yens au logement ��tait 500.2 milliards d'yens. Lorsque le logement des finances publiques du Conseil du Tr��sor ne peut pas recevoir le remboursement du pr��t, la soci��t�� de protection financi��re prendra le pr��t. Exemples de l'augmentation pour cent en 1990 par les 17,757 unit��s de l'an 2000. Tableau 2 Japon logement Finances logement public pr��t par d��faut des faillites d'hypoth��que ann��es nombre de cas de pr��ts montants (1 milliards d'yens) 199514,205193.7199615,800215.5199718,525271.1199822,905337.2199928,118416.3200033,306500.2 du Japon se voit de l'affaire et exag��r��ment sur le taux de la maison au d��triment de construction de logements sociaux, entra?nera in��vitablement immobilier macro-meubles et le r��sultat d'une perte pour les deux parties. 2003 vous yilai, nous avons soulign�� immobilier est la Chine ��conomique de la borne industrie, laisser la plupart des habitants de ville en marchandise, march�� de l'habitation, ��conomique s'applique logement et offre des logements bon march�� location repr��sente seulement pour la fourniture de logements au total ne pas �� 5 %; 2009 marchandises logement des ventes repr��sent�� marchandises total de la vente au d��tail de ratio a jusqu'�� 37 %, �� Beijing et �� Shanghai, ville de ligne de revenus de prix qu'a plus de 15 fois fois, revenu de r��sidents de ratio pr��t hypoth��caire de la croissance et le montant du pr��t au logement repr��sente, indicateurs sont sur ou pr��s au Japon de la g��n��ration 90 de niveau ; real estate investment repr��sentaient PIB du ratio de sur a niveau Japon de supr��me de g��n��ration 70 (8,9 %), la Chine 2009 de real estate investment repr��sentaient proportion du PIB a plus de 10 %. Bien que nous n'avons pas le risque de financement immobilier, nous n'avons pas une propri��t�� down faits macro��conomiques, mais le?on du Japon ��tait tr��s digne de notre pens��e. Deuxi��mement, simplement augmentation des prix de l'immobilier n'est pas le meilleur moyen de stabiliser le logement et la fourniture de biens de consommation g��n��rales, la diff��rence plus essentielle est qu'il peut non seulement aux besoins de r��sidence, et vous pouvez ��tre les biens d'investissement, acc��s aux gains en capital. Loi g��n��rale de performance pour le prix de la marchandise march��s demande accrue, la courbe de l'offre et la demande cross, il y a un ��quilibre du march��. Mais pas biens d'investissement, quand les prix montent exigences peuvent ��tre augment��s, biens d'investissement n'ont aucun ��quilibre du march��. Par cons��quent, tout simplement de contr?le des marchandises g��n��rales mani��re pour contr?ler le march�� immobilier peut ��tre difficile de travailler. Depuis 1985, augmentation rapide du Japon immobilier, bas�� sur la p��nurie de l'offre de logement est grimper les hypoth��ses de prix, le Japon est la r��ponse du gouvernement pour accro?tre l'offre de logement. M��thode consiste �� ��tendre le logement Finances pr��t du Tr��sor Public et le plus faibles taux d'int��r��t. De 1986 �� 1990, nouveaux logements a atteint 8.129 millions de dollars pour l'exercice, le dossier. Toutefois, en raison de l'investissement sp��culatif dans des logements pouss��es vers le haut le prix des terres et de logement, d'augmentation de l'offre de logements bulle a conduit pas �� une baisse des prix de l'immobilier. Logement des finances augmente le montant des fonds fournis par le Tr��sor Public, a contribu�� �� la sp��culation immobili��re et les bulles. En augmentant l'offre de logements m��thode pour supprimer la pratique des prix de l'immobilier est en cours depuis longtemps, m��me apr��s l'explosion de la bulle, et les efforts pour accro?tre l'offre de logement n'a pas ��t�� arr��t��, en consacrant m��me les fonds publics plus. En 1992 et 1997 pour compl��ter une am��lioration au montant de l'emprunt. Dans l'exercice de 1991-1995, a commenc�� �� nouveau logement financ�� par le Finances de logement biblioth��ques publiques atteignent 2.653 millions d'appareils, et 36,3 % pour cent du nombre total d'a commenc�� r��cemment logement. Comme une strat��gie de l'��mergence et l'effondrement de la bulle ��conomique, le gouvernement a attache une grande importance �� l'expansion de l'��chelle de la construction de logements. Celle-ci est que le r��sultat de la maison du Japon est profond��ment en dette. Japon immobilier apr��s la bulle a ��clat��, une diminution rapide de la demande du march�� pour le logement, tandis que l'offre est toujours une augmentation significative de la vitesse d��clin des prix, des logements et augmente le temps de l'ajustement de prix de l'immobilier et beaucoup de mauvais actifs des institutions financi��res dans l'ab?me d'une augmentation substantielle. Gouvernement japonais est un tel ��chec, la principale raison est qu'il n'y a pas de distinction entre les march��s de capitaux et les fluctuations des prix de march�� g��n��ral, lorsque le prix de l'immobilier continuent d'augmenter simplement en raison de l'absence de logement, l'approvisionnement en ne pas pleinement tient compte des facteurs de la sp��culation. Par cons��quent, sur la r��glementation des biens immobiliers gouvernement japonais ne prend pas des mesures sp��cifiques pour freiner la sp��culation, tout simplement augmenter l'offre de logements pour les articles. Prix de l'immobilier la Chine continuent d'augmenter depuis 10 ans, est devenu une hausse de prix se situe pas seulement les mythes, augmentation de la pr��valence de la demande sp��culative, sp��culation sur le march�� de l'immobilier, une proportion importante, conduisant �� la hausse des prix de maison augmente de fourniture de logement du vent, il est facile de provoquer une p��nurie de logements approvisionnement false, nous devrions apprendre du Japon le?ons, incapable de donner l'article simplement augmenter l'approvisionnement, les mesures doivent ��tre prises pour freiner la demande sp��culative. �� l'heure actuelle, le gouvernement chinois attache une grande importance �� la prise en charge de la construction de logements, leur grande id��e ��tait sans aucun doute juste, mais il peut sembler bien dans un proche avenir erreur Japon-style. Troisi��mement, la structure d��mographique d'un ��norme impact sur le march�� du logement, les ajustements de la politique du logement enti��rement prenne en compte les changements dans la structure d��mographique de la population du Japon au cours des derni��res ann��es 20 conna?t des changements dramatiques, population ag��e augmenter le taux de natalit�� plus bas. Proportion de la population ag��e de 65 ans et au cours de la croissance de la population pour cent en ann��es 1970 �� 1995 de 14,5 %, on estime que dans le 2020 du XXIe si��cle et cette proportion passera �� plus de 25 %. Le taux de natalit�� est une chute spectaculaire. Nombre de naissances pour 1 000 habitants a diminu�� de pour cent entre 1970 et 1980, 13,6 % en 2000. Changements dans la structure de la famille sont ��galement tr��s puissants. Nombre de conjoints et les enfants de la compos�� de la famille de pour cent du nombre total de familles a diminu�� pour cent en 1970 �� 1995 35,4 %. Conjoints et les enfants de la compos��e de familles maintenant ne sont plus d'��tre trait��s comme une famille normale. Singles et ag�� de seulementAnn��e de la famille, les conjoints n'ont plus aucune famille enfants. Proportion des m��nages uniques pass��e de pour cent au cours des ann��es 1970 �� 1995 de 23,1 %. R��duit la taille moyenne des familles. Avec quatre ou des membres de la famille de pour cent en 1970 afin de r��duire la proportion des 34 %. Changements de mariage acc��l��r��s la diversit�� de la vie (Japon Statistique Association, 2001,24-25). 1000 personnes, mari�� a r��duit de pour cent en 1975 �� 1999, le nombre d'ann��es 6.1. En 1995, l'age moyen du mariage pour la premi��re fois, hommes a grimp�� �� 30,5 ans femmes roses �� 27,2. C'est la seule deuxi��me rang dans le record du monde de la Su��de. De 1970 �� 1995, le 30-34 des hommes non mari��s ag��s de se lever �� 37,3 %, 30-34 de vieilles femme taux unique d'est pass�� �� 19,7 %. Ceux qui choisissent de ne pas se marier et de se marier mais pas en augmente le nombre d'enfants. "Boomerang" (parasitesingles) de l'augmentation est un des facteurs qui influent sur le logement. En 1995, entre ag��s de 25 �� 29 pour cent des males et des femelles de deux cinqui��mes, 30 �� 34 ans pour cent des males et des femelles un cinqui��me entre les ages est ? Boomerang ?. Ils ont des aliments et h��bergement gratuit, et m��me m��nage n'ont pas �� faire. Apr��s avoir pris en compte l'ind��pendance ou la qualit�� de vie apr��s que le mariage diminuerait, ils pr��f��reraient �� long terme vivant �� domicile parental. Lorsque la communaut�� a une classe moyenne stable, lorsque leurs propres maisons avec acc��s aux gains en capital, syst��me de consommation maison ��tape est entr��e en vigueur. M��me si l'achat de logements est une responsabilit��, avec l'augmentation des revenus et de la hausse des prix de logements, paiements de pr��t sont cens��s ��tre r��duite. Grand nombre de construire leur propre maison �� cette ��poque il y a une forte demande de soutien. Cependant, comme la population et les changements consid��rables dans la structure familiale, demande de logements nettement r��duit. Taux de formation des m��nages et de la population du Japon refuse. Au d��but de 1970 du XXe si��cle, le parc de logements d��passe la famille totale. Depuis lors, le taux d'inoccupation est pass�� de pour cent en 1978 �� trois ans de 1993, ainsi que les % en 1998. Tableau 3 Japon comportement famille ann��e au cours des cinq derni��res ann��es de l'achat de remplacement logement b remplacement de toutes les familles un familles maison A/B19688,740,10024,686,80035.4197311,258,80029,103,40038.7197811,603,00032,434,30035.8198311,361,60034,956,00032.5198811,033,70037,562,50029.4199311,858,80040,934,00029.0199812,209,10044,133,90027.7 proportion de m��nages dans le tableau de m��nage remplac�� par total 3 indique le nombre de maisons familiales. Selon ce tableau, ne changement absolument aucun changement significatif du nombre de la maison de la famille, a ��t�� maintenue �� entre 12,2 millions et 11 millions. Cependant, remplac�� par maison de la famille de la pour cent du total le m��nage pour cent en 1978 a ��t�� r��duite �� trois ans de 1998. D��clin de pourcentage de changement refl��te la baisse de la demande de logement. Selon le logement demande survey, entre 1978 et 1998, pr��voit d'accro?tre le niveau de logement des familles de 35,1 % est r��duite �� six, le nombre de locataires de 44,1 % est r��duit �� six. Et de conserver les modifications li��es �� des changements dans les maisons familiales, comme le montre le tableau 4. Ces modifications montrent que la maison ��tape sur la consommation de logement propre affaibli l'efficacit�� du syst��me. Table 4: family migration and housing retains forms of changes 1974-19781979-19831984-19881989-19931994-1998 total 11,603,000 (100%) 11,361,000 (100%) 11,033,700 (100%) 11,858,800 (100%) 12,209,100 (100%) owned-owned 987,800 (8.5%) 1,065,100 (9.4%) 940,600 (8.2%) 965,700 (8.2%) 887,800 (7.4%) owned-leasing 435,900 (3.8%) 667,100 (5.9%) 1,151,900 (9.8%) 1,115,900 (9.8%) 1,085,900 (9.1%) leasing-owned 2,185,500 (18.9%) 2,050,300 (16.3%) 1,659,100 (14.1%) 1,659,100 (9.8%) 2,123,900 (17.7%) leasing-leasing 4,460,200 (38.5%) 4,046,300 (35.8%) 4,149,300 (38.9%) 4,744,000 (40.3%) 4,457,900 (37.2%) parents of housing-owned housing 669,300 (5.8%) 710,800 (6.3%) 463,800 (4.3%) 368,200 (3.1%) 480,200 (4%) parents of housing-leasing housing 2,744,900 (23.7%) 2,692,700 (23.8%) 2,440,800 (22.9%) 2,836,200 (24.1%) 2,887,400 (24.1%) other type of housing retains forms changes 94,700 (0.8%) 77,300 (0.7%) 45,700 (0.4%) 51,300 (0.4%) 65,800 (0.5%) first, from leasing housing moved to owned housing of family number substantially decline, from 1974-1978 this segment time in of 2.186 million household reduced to has 1989-1993 this segment time1.659 millions de m��nages. Bulle s'��l��vent dans la maison prix susceptibles de r��duire le nombre d'acheteurs de la premi��re fois. La structure familiale et autres facteurs li��s �� la diversit�� comme la seule famille, mari et femme ne sont pas de la famille de l'enfant, l'augmentation du nombre de retard de mariage et la famille, ces facteurs sont ��galement affaiblie de la demande de nouveaux achats. En raison de la baisse des prix dans la maison ont ��t�� �� l'��re ��clatement, ce mod��le dans trois durant cette p��riode de 1994-1998. Deuxi��mement, dans leur propre foyer au sein du minist��re, le nombre de changements de 1979-1983 1,065 millions au cours de cette p��riode r��duite �� trois ans entre les 888,000. Un des facteurs qui ont conduit �� ce changement est qu'achat appartements dans la bulle des familles touch��es par la retenue des pertes en capital. De nombreuses familles seraient se tournent vers les appartements de luxe ou un appartement villa unifamiliales comme d'un tremplin, mais en raison de l'��clatement de la bulle ��conomique, cette id��e est devenu impossible, parce que les gains en capital sont des facteurs cl��s dans cette ��tape de la maison trading up, les pertes en capital sur les pertes en capital va devenir un obstacle majeur au syst��me. Troisi��mement, le passage de leur propre maison �� nombre de location de logement, au cours de cette p��riode-1974-1978 m��nages et la croissance rapide de cette p��riode dans les m��nages de 1989-1993, bien que ce chiffre tombe �� 1994-1998 cette p��riode de 1.086 millions de foyers. Bien qu'il existe certains facteurs possibles, mais la cause de ce ph��nom��ne n'est pas tr��s claire. De leur propre maison peut s��rieusement prendre les biens familiaux, afin que les familles plus vendent leurs maisons. Un nombre croissant de familles de personnes ag��es peut ��tre �� vendre la maison pour obtenir live. Si la maison dipl?m��s, syst��me de consommateur est con?u pour promouvoir des logements locatifs �� la transformation de leurs propres maisons, en fait, transf��r�� dans la direction oppos��e de l'augmentation montre que la fonctionnalit�� du syst��me est bris��e. L'impact des syst��mes de planification familiale depuis 30 ans, des changements la Chine dans la structure de la population est, le rythme du changement dans la structure de la population chinoise au cours des prochaines 20, vous serez peut-��tre moins de 80 Japon changements de la structure de la population est plus intense, seulement de la fille de parents des premi��re g��n��ration approchent l'age de la retraite, 4-2-1 structure des m��nages augmente rapidement. En outre, la proportion de la population active est pr��s que le point culminant du travail rural peut transf��rer de moins en moins. Ce qui signifie que ces changements caus��s par la population sur le march�� du logement? impact sur la croissance ��conomique? nous avons besoin de l'attention.